Hand aufs Herz: Haben Sie nicht auch schon einmal darüber nachgedacht, sich in Florida eine Immobile anzuschaffen und den Traum vom eigenen Ferienhaus zu erfüllen? Oder leben Sie schon hier und möchten die günstigen Zinsen nicht einfach so an sich „vorbeiziehen“ lassen? Wie auch immer werfen solche Gedanken viele Fragen auf und noch viel mehr davon stellt man sich erst gar nicht und erlebt am Ende böse Überraschungen. Nachfolgend habe ich Ihnen einen Frage-Antwort-Katalog zusammengestellt, der auf den Erfahrungen mit meinen “ausländischen” Kunden basiert.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie in den USA für den Käufer an?

Beim Kauf einer Immobilie in den USA fallen für den Käufer nur geringe Kosten an. In der Regel übernimmt der Verkäufer die Abschluss-Gebühren. Er zahlt die Eintragungsgebühren, die Titlecompany (Notariat) und die Title Insurance (Versicherung). Der Käufer zahlt dann lediglich eine geringe Abschluss-Gebühr an die Title Company, in der Regel sind das weniger als 500 USD. Die Grundsteuer zahlt bis zum sogenannten Closing (Abschlußtag) der Verkäufer, danach der neue Eigentümer. Nimmt der Käufer eine Hypothek in Anspruch, fallen für ihn die Abschluß-Gebühren für die Hypothek an.

Wie sieht es aus mit Altschulden oder Altlasten?

Die Title Search recherchiert nach Altschulden und Altlasten. Diese müssen in der Regel vom Verkäufer vor Vertragsabschluss bezahlt bzw. bereinigt werden. Die Title Company wird keinen Immobilienverkauf mit Altschulden oder Altlasten abschließen. Außerdem schließt der Verkäufer für den Käufer eine Title Insurance ab, die – falls die Title Search etwas übersehen haben sollte – für den Schaden aufkommt.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Immobilie in den USA an?

Im Prinzip fallen beim Verkauf der Immobilie die oben genannten Kosten an. Der Verkäufer zahlt Title Insurance, Title Search, Doc Stamp und die Provision für beide Makler vom Verkäufer und vom Käufer. Zusätzlich fällt eine zehnprozentige Abgabe bei ausländischen Verkäufern an, die jedoch meistens nach ein paar Monaten an den ausländischen Verkäufer zurückgezahlt wird.

Wie finde ich eine geeignete Immobilie?

Je mehr Informationen der Käufer dem Makler gibt, umso leichter ist es, eine geeignete Immobilie zu finden. Für den Makler sind im Vorfeld folgende Überlegungen hilfreich: Was für eine Immobilie soll es sein: Haus oder Wohnung, mit oder ohne Pool, am Wasser oder nicht, in der Nähe eines Golfplatzes, in einer geschlossenen Wohnanlage oder nicht, das gewünschte Alter der Immobilie, die Infrastruktur und – natürlich der Preis. Wie überall auf der Welt lautet die wichtigste Regel für die optimale Immobilie: Lage, Lage, Lage. Der Makler sucht dann nach Ihren Kriterien aktuelle Immobilienangebote heraus, die Ihren Idealvorstellungen am nächsten kommen. Für uns Makler ist es am schwierigsten, wenn ein Interessent mit der Vorstellung kommt: „Ich möchte eine Immobilie kaufen, weiß aber nicht so genau ob Haus oder Wohnung, Preisvorstellung habe ich keine, schick mir mal was zu.“ Wir haben hier in Südwestflorida ca. 5000 Immobilien auf dem Markt und können ohne eine genauere Idee nicht einfach mal Angebote schicken.

Was ist besser: Haus, Wohnung, geschlossene Wohnanlage?

Das ist schwer zu beantworten und liegt auch an Ihren Vorstellungen. Wohnungen und geschlossene Wohnanlagen haben den Vorteil, dass man sich dort so gut wie um nichts kümmern muss und wenn man abreist, macht man die Tür zu und das Thema ist erledigt. Allerdings fallen bei geschlossenen Wohnanlagen und Wohnungen monatlich Wohngelder an. Gibt es in dieser Anlage viele Bank Foreclosures oder Short Sales, zahlen die betroffenen Eigentümer dieses Wohngeld natürlich nicht. Dann wird die Belastung für die verbliebenen Eigentümer höher und damit steigt das Wohngeld für sie. Die Gemeinschaftsanlagen müssen ja nach wie vor gepflegt und unterhalten werden. Auch haben geschlossene Wohnanlagen oder Wohnungen bestimmte Regeln: So erlauben manche keine kurzfristigen Vermietungen, kein BBQ, keine Haustiere und so weiter. Bei einem „normalen“ Haus (keine geschlossene Wohnanlage) benötigt man in der Regel einen Gartenservice und/oder Poolservice und bei Vermietung einen Verwalter, der sich während der Abwesenheit um die Immobilie kümmert.

Welche Suchmaschinen sind die besten?

Es gibt einige gute Suchmaschinen, die direkt von unserem MLS (zentrale Datenbank der Makler) ihre Information einlesen. Manche davon machen mehrmals täglich einen Abgleich mit dem MLS und sind somit immer aktuell. Eine der besten Suchmaschinen aus meiner Sicht ist „Listingbook“. Dort können Sie Kriterien eingeben und Favoriten speichern. Listingbook schickt täglich ein E-Mail mit neuen Angeboten, die auf Ihre Kriterien passen sowie Preisänderungen und Verkäufe. Leider gibt es Listingbook noch nicht überall. Realtor.com ist auch recht gut, jedoch machen die ihren Abgleich weniger häufig, so dass manche Immobilien bereits veraltet sind. (verkauft oder nicht mehr aktuell) Zillow und Trulia sind noch schlechter, die haben teilweise jahrealte Angebote auf ihren Webseiten. 

Wie finde ich einen guten Makler?

Einen guten Makler finden Sie am besten über Empfehlungen von Leuten, die mit diesem Makler bereits gearbeitet haben. Ein anderer Weg ist es, sich die Webseiten der Makler anzuschauen – wieviel Information wird gegeben – je mehr umso besser. Ist der Makler erreichbar, beantwortet er oder sie umgehend Fragen, erst nach Wochen oder gar nicht. Wird auf die Fragen eingegangen und entsprechen die Angebote Ihren Wünschen oder versucht er möglicherweise eine Immobilie zu verkaufen, wo die Provision höher ist oder ein extra Bonus beim Verkauf an den Makler versprochen wurde. Nimmt sich der Makler Zeit oder fertigt er Sie mit dem Nötigsten ab?

Wie funktioniert das Immobilien-System in den USA – Was ist anders?

Hier hat jeder Makler Zugriff auf alle Objekte, die sich auf dem Markt befinden. Jeder Makler schmeißt seine Angebote in einen großen Topf, die Datenbank. Aus diesem kann dann jeder Makler, der in der entsprechenden Gegend arbeitet, Immobilien herausnehmen und verkaufen. Das gibt uns die Möglichkeit, unsere Kunden optimal zu bedienen und der Käufer braucht mit nur einem Makler arbeiten. Die Maklerprovision für beide Makler (Käufer und Verkäufer) zahlt der Verkäufer.

Welches sind die einzelnen Schritte beim Kauf der Immobilie?

Nach Auswahl der Immobilie wird ein schriftliches Angebot vom Käufer Makler an den Verkäufer Makler abgegeben. Achtung!! Dieses Angebot wird zu einem legal bindenden Kaufvertrag, wenn der Verkäufer es ohne Änderungen akzeptiert. Unterbreitet der Verkäufer jedoch ein Gegenangebot, ist es lediglich ein Gegenangebot und kein Vertrag. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, ist eine Anzahlung fällig, die in der Höhe vertraglich festgelegt wird. Diese Anzahlung geht auf ein Treuhand Konto und verbleibt dort entweder bis zum Kaufabschluss oder bis zu einer möglichen Vertragskündigung.

In der Regel wird der Käufer Makler ein Angebot immer abhängig machen von einer Home Inspektion. Bei dieser wird das Haus “untersucht” in Bezug auf Dachstruktur, Klimaanlage, Elektrik, Installationen, Chinese/Defective Drywall, Konstruktion, Termiten, Schimmel, … sowie auf die Funktionstüchtigkeit aller Geräte. Normalerweise hat der Käufer 10 Tage nach der beidseitigen Akzeptanz des Angebots, Zeit eine solche Inspektion durchführen zu lassen. Sollte der Home Inspektor einen Mangel feststellen – egal wie groß oder wie klein – kann der Käufer problemlos und kostenfrei vom Vertrag zurücktreten. Die geleistete Anzahlung geht in diesem Fall vollständig an den Käufer zurück. Die Home Inspektion jedoch wird vom Käufer bezahlt.

Gegebenenfalls wird der Vertrag von der Finanzierung abhängig gemacht. Bekommt der Käufer diese Finanzierung nicht, ist der Vertrag ebenfalls kündbar und die Anzahlung geht in voller Höhe zurück an den Käufer.

Fällt die Home Inspektion zur Zufriedenheit des Käufers aus, geht der Vertrag zur Title Company, die ähnlich wie ein Notariat in Deutschland den Kaufabschluss treuhänderisch durchführt. Die Title Company führt dann die bereits erwähnte Title Search durch. Sie bereitet die Abschlussdokumente vor, die am Abschlusstag von Käufer und Verkäufer unterschrieben werden. Die Title Company veranlasst anschließend die nötigen Eintragungen im Grundbuchamt.

Wie sieht es aus mit Grundsteuern und anderen Steuern?

Grundsteuer wird hier rückwirkend bezahlt. Als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dienen die Verkäufe von ähnlichen Objekten in der gleichen Gegend. Außer wenn die Immobilie Homestead Exemption hat (hier in Florida wird Homestead Exemption gegeben, wenn die Immobilie der erste Wohnsitz ist) gleicht sich die Grundsteuer diesen Vorjahresverkäufen an. Steigt oder fällt der Wert der Immobilie, geht die Grundsteuer entsprechend hoch oder runter. Mit Homestead Exemption und Save our homes wird die Grundsteuer (bzw. der Wert des Hauses) eingefroren und die Steuer kann lediglich 3 % steigen – unabhängig davon, ob der Wert des Hauses höher steigt.

Kann ich eine Immobilie in den USA ohne Visum kaufen?

Ja, da gibt es keinen Unterschied ob mit oder ohne Visum. Ein Ausländer kann in den USA ein Haus auch ohne Visum oder Greencard kaufen und wird auch ganz offiziell im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Der Kauf eines Hauses hat jedoch keinerlei Einfluss auf die mögliche Einwanderung oder den Erhalt eines Visums. Es gelten nach wie vor die “normalen” Einreisebestimmungen für die USA.

Kann ich in den USA als Ausländer (ohne Visum) eine Immobilie finanzieren?

Ja, jedoch sind die Bedingungen etwas erschwert. Für Finanzierungen der Immobilien von Ausländern fordern die Banken ein Eigenkapital von 25 bis 35 % bei meist höheren Zinssätzen.

Kann ich die Immobilie vermieten?

Kurz- und langfristige Vermietung ist möglich. Bei Wohnungen oder Häusern in geschlossenen Wohnanlagen sollte man sich jedoch bei der Association erkundigen, ob diese Vermietungen zulassen. Bei allen anderen Immobilien ist eine kurz- und/oder langfristige Vermietung ohne weiteres möglich.

Wie finde ich einen guten Verwalter?

Es gibt gute und schlechte Verwalter und hier ist mein bester Tip: Sprechen Sie mit anderen Kunden des Verwalters oder Immobilien-Maklern. In der Regel wissen wir als Makler, welcher Verwalter seine verwalteten Häuser gut in Schuss hält und welche nicht.

Woher weiß ich, ob die Immobilie eine gute Investition ist?

Ein guter Makler wird dem Käufer gerne die Verkaufzahlen von ähnlichen Häusern in der gleichen Gegend heraussuchen. Ein Vergleich zeigt, ob der angebotene Preis gerechtfertigt ist. Auch ist es immer besser, man kauft das hässlichste Haus in einer guten Gegend als umgekehrt. Natürlich sollte man Immobilien nicht in einem Hochpreis-Markt sondern eher in einem Niedrigpreis-Markt kaufen. Auch sollte man bei Investitionen immer beachten, dass ein Haus, das man beispielsweise für 200.000 USD einkauft, schneller im Wert auf 400.000 USD steigt als ein Haus, das man für 400.000 USD kauft auf 800.000 USD steigen wird. Das gleiche gilt natürlich auch bei einem Haus, das man für 1.000.000 USD kauft: Es wird schneller auf 2.000.000 USD steigen als dass ein Haus von 2.000.000 USD auf 4.000.000 USD steigen wird. Mein Rat ist hier noch einmal: Lage, Lage, Lage. Man kann ein Haus selbst immer verändern, nicht aber seine Lage. Kaufen Sie eher in einem Käufermarkt als in einem Verkäufermarkt und eher in einem fallenden Markt als in einem steigenden Markt.

Wieviel kann ich den Angebotspreis verhandeln?

Das ist verschieden. Manchmal kann man ganz gewaltig verhandeln, manchmal gar nicht. Es gibt hier leider keine Faustregel. Manche Verkäufer haben ihre Häuser durchaus preislich marktgerecht oder sogar darunter angeboten, manche Verkäufer liegen total über dem Marktwert. Auch kommt es darauf an, wie motiviert der Verkäufer ist. Ein erfahrener Makler hat da jedoch Erfahrung und kann hier beraten.

Wie funktionieren Bank Foreclosures?

Der Erwerb eines Bank Foreclosures ist ähnlich wie der Erwerb eines “nomalen” Hauses. Nur ist der Eigentümer der Immobilie eben nicht ein Privatmann sondern die Bank. Man kann auch nicht generell sagen, dass Bank Foreclosures in einem schlechten Zustand sind. Manche sind es jedoch durchaus. Viele Banken lassen die Häuser säubern und auch wenn nötig streichen und renovieren. Es gibt Bank Foreclosures, denen man durchaus nicht ansehen kann, dass sie Bank Foreclosures sind. Es gibt aber auch welche, wo man erstmal die Putzkolone duchschicken muss und sämtliche Türen, Waschbecken und so weiter fehlen. Solche Häuser sind jedoch eher selten.

Wie funktionieren Short Sales?

Die sind eigentlich „zum Mäuse melken“. Bei einem Short Sale ist der Eigentümer noch Eigentümer, jedoch schuldet er mehr als das Haus es wert ist. Die Bank gibt sich möglicherweise mit weniger Geld zufrieden und verbucht den Rest als Verlust. Liest sich gut, jedoch ist das in der Praxis ein sehr umständliches und langwieriges Verfahren. Die Banken möchten natürlich die Meldung des Verlusts so lange wie möglich herauszögern. Noch vor ein paar Monaten haben sich solche Short Sales unendlich hingezogen – 6 Monate waren hier keine Seltenheit. Und in all der Zeit weiß der Käufer nicht, ob die Bank des Verkäufers das Angebot annimmt oder nicht. So gehen dem Käufer in dieser Wartezeit möglicherweise andere Angebote, die ebenfalls den Vorstellungen entsprochen hätten, verloren.

Seit ein paar Monaten jedoch werden diese Abläufe besser, die Banken bleiben im Kontakt mit beiden Maklern und sie bemühen sich den Ablauf eines Short Sales zu beschleunigen – mit mehr oder weniger Erfolg. Sobald die Bank des Verkäufers dem Angebot zugestimmt hat, läuft ein Short Sale ab wie ein “normaler” Kauf.

Welche laufenden Kosten habe ich?

Laufende Kosten eines Hauses sind:

·         Grundsteuer (jährlich, Müllabfuhr ist in Grundsteuer enthalten)
·         Versicherung (hier in Florida auch Hurricane Versicherung, übrigens nicht übermäßig teuer zu bekommen)
·         Strom
·         Wasser
·         Telefon
·         Computer
·         TV/Kable/Satellit
·         gegebenenfalls Hausverwalter
·         gegebenenfalls Poolservice
·         gegebenenfalls Gartenservice
·         gegebenenfalls Pest Control (Ungeziefer-Bekämpfung)
·         gegebenenfalls Wohngeld (bei Wohnungen oder geschlossenen Wohnanlagen)

Kann ich ein USA Bank Konto eröffnen (als Ausländer ohne Visum)?

Ja, jedoch verlangen die Banken jede Menge Formulare, die unterschrieben werden müssen sowie die Kopie des Reisepasses. Es gibt Banken, die keine Kontoführungsgebühren verlangen. Internet Banking wird von fast allen Banken angeboten und dieses funktioniert auch vom Ausland aus.

Wie finde ich heraus, wie die Nachbarschaft ist?

Wir dürfen als Makler keine Auskünfte über eine “gute oder schlechte” Wohngegend geben. Das gilt als Diskriminierung oder Steering. Ich empfehle: Fahren Sie zu verschiedenen Tageszeiten in die Gegend, die Sie interessiert. Unterhalten Sie sich mit den potentiellen Nachbarn. Schauen Sie sich an, wie gepflegt oder ungepflegt die Häuser in der Nachbarschaft sind. Über Kriminalität kann man sich auf der Webseite des lokalen Sheriff Departments informieren. Hier werden Kriminalitäts-Statistiken veröffentlicht.

Alle diese Informationen betreffen Florida. In manchen anderen Staaten sind die Regeln ein wenig anders als hier – jedoch im Großen und Ganzen sollten diese Information einen Leitfaden geben, mit dem der gewählte Makler “gelöchert” werden sollte.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.

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